Jual beli hak atas tanah merupakan
proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan
pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan
Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai
artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara
nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual
beli sebagaimana dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan
jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1. PPAT sementara yakni
Camat yang oleh karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat
akta jual beli tanah. Camat disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil
atau daerah – daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya.
2. PPAT yakni Pejabat
Umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai
kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.
Adapun prosedur jual beli tanah yang
harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai
berikut:
1. Akta Jual Beli (AJB)
Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya
cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT
untuk membuat akta jual beli tanah.
2. Persyaratan Akta Jual
Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor
PPAT adalah sebagai berikut:
o
Syarat-syarat yang harus dibawa penjual:
1. Asli sertifikat hak
atas tanah yang akan dijual;
2. Kartu Tanda Penduduk;
3. Bukti Pembayaran Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir;
4. Surat persetujuan
suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.
o
Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli:
1. Kartu Tanda Penduduk
2. Kartu Keluarga
3. Proses pembuatan AJB di
Kantor PPAT
o
Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli:
1. Dilakukan pemeriksaan
mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk
mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang
dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan
terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan
tidak sengketa atas tanah tersebut;
2. Terkait status tanah
dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah
tersebut;
3. Calon pembeli dapat
membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas
menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
4. Penjual diharuskan
membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea
perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena
pajak} X 5%
o
Pembuatan Akta Jual Beli
1. Dalam pembuatan akta
harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa
dengan surat kuasa tertulis;
2. Dalam pembuatan akta
harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi;
3. PPAT akan membacakan
serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta
disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani
oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri;
4. Akta dibuat dua lembar
asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan
kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah,
sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.
o
Setelah Pembuatan Akta Jual Beli
1. Setelah Akta Jual Beli
selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk
balik nama sertipikat; dan
2. Penyerahan akta harus
dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan
berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang
telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas
tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph,
serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
o
Proses di Kantor Pertanahan
1. Saat berkas diserahkan
kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti
penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;
2. Nama penjual dalam
buku tanah dan sertipikat akan docoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh
kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;
3. Nama pembeli selaku
pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang
terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan
serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan
4. Dalam waktu 14 (empat
belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama
pembeli di kantor pertanahan setempat.
Demikian penjelasan mengenai tata cara
jual beli tanah, semoga bermanfaat..
Tidak ada komentar:
Posting Komentar